Contratos de locación - Cláusulas poco claras

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Aunque sea alguna vez en nuestra vida, ya sea como emprendedor o no, hemos visto un contrato de locación de inmueble o hasta hemos firmado uno (o más de uno).

Sin embargo, existen algunas cuestiones técnicas que no siempre están tan claras al momento de firmar y que pueden derivar en consecuencias que afecten gravemente nuestros intereses.

Iremos por partes desarrollando estos temas, y esta primera entrega será sobre dos figuras jurídicas que en general poca gente comprende:

el CASO FORTUITO y la FUERZA MAYOR

En primer lugar ¿Qué son?

El CASO FORTUITO es el hecho que no ha podido preverse, que puede originarse en la naturaleza o en el hecho del hombre. Por ejemplo: un terremoto en Buenos Aires.

La FUERZA MAYOR es el hecho irresistible, derivado de actos u omisiones humanas, y también en menor grado de la naturaleza. Por ejemplo: una inundación por causa de la rotura de un desagüe que se encontraba fuera de uso.

Lo que caracteriza a estas figuras es la imprevisibilidad.

En general, en los contratos de locación, suele establecerse que el inquilino (o sea el locatario) asume la responsabilidad por los daños causados al inmueble, aún si hubiera existido caso fortuito o fuerza mayor.

Si bien el Código Civil establece que si se da un hecho por caso fortuito o fuerza mayor quien debe responder es el propietario del inmueble, las partes en un contrato de locación pueden pactar en contrario, y que la responsabilidad deba ser asumida por el inquilino.

Esto no es ilegal, pero está claro los intereses de quién se ven afectados con este tipo de cláusulas.

En general los inquilinos tienen un menor poder de negociación en un contrato de locación, por lo que aceptar o no estas cláusulas a veces no es una opción, pero esto no significa que debamos firmar y aceptar ciegamente un texto de un contrato sin antes saber en qué nos metemos.

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Get smart ;)

Esperamos que estos consejos les sirvan al menos para despertar su curiosidad,  y que salgan ya mismo corriendo a buscar la copia de sus contratos y a verificar qué firmaron!

Saludos y a cuidarse!

Acordar todo por escrito, ¿Por qué no?

En la vida de un emprendedor, se celebran más contratos de los que se tienen noción.

Pensemos un poco...

¿Dejaste tus productos en consignación en un negocio?

¿Alquilaste un espacio en un showroom?

¿Vendiste un espacio de publicidad en tu blog?

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Todos estos son contratos, y en general los celebramos casi sin darnos cuenta.

¿Por qué es esto? Porque no todos los contratos son formales, es decir que no todos tienen que celebrarse con formalidades (como ser por escrito), y porque en general la actividad comercial tiene un ritmo que no dá tiempo para estarse con formalidades.

Ahora bien, cuando ese negocio al que le dejaste productos en consignación no te paga, y tampoco te devuelve los productos, ya es demasiado tarde para celebrar el contrato por escrito.

Muchas veces se piensa que hacer un contrato por escrito es una tarea engorrosa, que lleva tiempo y que en muchos casos es innecesario.

Pero no tiene por qué ser así.

Por ejemplo podés tener un contrato standard, simple y no muy extenso que puedas utilizar con todos los locales en los que dejás productos en consignación. Entonces no vas a necesitar preparar un contrato para cada caso, sino que podrás usar el que ya preparaste y solo completar los datos en cada caso.

Porque, si hay buena voluntad de la otra parte para hacer un negocio siempre se pueden acordar los términos con comodidad.

Desmitifiquemos los contratos por escritos, el "papeleo" que tan engorroso nos parece y empecemos a hacer negocios como empresarios. El hecho de que profesionalices tus contrataciones no significa que vayas a perder la frescura del emprendedor.

Por eso, reflexioná, asesorate y animate a plantear dejar todo por escrito.

Tips para firmar mejores contratos

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Si estás por firmar un contrato, considerá estos cinco consejos para proteger tus derechos y evitarte inconvenientes futuros:

1. Asegurate de que esté claro quién es quién:

Parecerá una obviedad, pero al momento de firmar un contrato es muy importante cerciorarse de que quién firma en representación de otra persona, tenga facultades para hacerlo y lo pueda acreditar.

Por ejemplo, si vas a firmar un contrato con una empresa, el representante de ésa empresa debe acreditar que es apoderado o Presidente mediante el correspondiente poder o acta de designación de autoridades.

2. La redacción debe ser clara y prolija:

Así como es importante comprender qué estamos firmando, el texto de un contrato (por más técnico que sea), debe poder leerse fácilmente y comprenderse en una lectura rápida.

Cualquier concepto poco claro o una redacción demasiado intrincada o poco coherente, generará que la interpretación de lo acordado sea más difícil, lo que puede ocasionar conflictos en el futuro.

3. Elegí el juez y el lugar a donde podrás reclamar en caso de conflicto:

En todo contrato, es importante que las partes decidan de común acuerdo por qué leyes será interpretado y regido el contrato, y ante qué juez será llevado en caso de conflicto.

Es muy importante asegurarse de que el contrato sea regido por las leyes de la Argentina, ya que si le son aplicables las leyes de otro país, en caso de conflicto vas a necesitar asistencia jurídica de un profesional de ése país.

Al igual que en el caso anterior, el juez competente debe ser preferentemente el de tu domicilio.

Es decir, si vivís en la Ciudad de Buenos Aires, un contrato comercial debe ser sometido a la competencia de los Tribunales Nacionales en lo Comercial, que son los que corresponden a la Ciudad de Buenos Aires.

4. Asegurate de acordar quién pagará el impuesto de sellos del contrato:

Tanto en la Ciudad de Buenos Aires, como en muchas jurisdicciones del país, los contratos, excepto los gratuitos, están sujetos al pago del impuesto de sellos.

El monto del impuesto de del 0,8% del valor del contrato.

Es común que las partes acuerden que el impuesto será abonado por ambas partes conjuntamente, pero resulta importante establecer esto en el contrato, ya que si no se establece, la parte que quiera hacer valer el contrato en juicio o presentarlo ante alguna autoridad administrativa (AFIP, Municipalidad, etc.), deberá abonar el impuesto por sí mismo.

5. Certificá las firmas por un escribano público:

Certificar las firmas del contrato ante un escribano público no es un “gasto” que puede evitarse.

La certificación de las firmas no sólo otorga seguridad de la identidad de la persona que firma (y de sus facultades en caso que firme en representación de otra persona o empresa), sino que también otorga al contrato la certeza de que fue firmado en ésa fecha y le otorga validez como prueba en juicio.

Esperamos que estos tips puedan serles útiles a la hora de firmar un contrato, y ayuden a comprender las cuestiones más importantes que pueden llevar a conflictos en el futuro.